Un olor a comida en la escalera, humo de tabaco que entra por la ventana o el de una mascota forman parte, hasta cierto punto, de la convivencia en un edificio. Vivir en comunidad implica aceptar pequeñas incomodidades. Pero hay ocasiones en las que dejan de ser algo puntual o tolerable y pasan a convertirse en un problema legal.
La clave está en si el olor es intenso, constante y altera de verdad la vida diaria del vecino afectado. Cuando obliga a cerrar las ventanas, impide usar una habitación, invade de forma habitual las zonas comunes o llega a afectar a la salubridad de la vivienda, ya no se trata de una simple incomodidad. En esos casos, el vecino afectado puede reclamar -y la comunidad también-, porque la situación puede encajar dentro de las actividades molestas o insalubres prohibidas por la ley.
La base legal está en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíbe al propietario u ocupante de una vivienda desarrollar en ella actividades “dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. La norma no menciona expresamente los malos olores, pero sí permite actuar cuando esos olores son tan intensos o persistentes que encajan dentro de esa categoría.
Luis Salguero, abogado especialista en derecho procesal, explica que “para ser considerada una actividad molesta o insalubre, y no una simple molestia, se tienen que cumplir tres requisitos: notoriedad y ostensibilidad, permanencia y continuidad y exceso manifiesto sobre la normal tolerancia”. Es decir, el olor tiene que ser claramente perceptible, repetirse en el tiempo y superar lo que cualquier persona estaría razonablemente obligada a soportar.
Para ser considerada una actividad molesta o insalubre, se tienen que cumplir tres requisitos: notoriedad y ostensibilidad, permanencia y continuidad, y exceso manifiesto sobre la normal tolerancia.
No basta, por tanto, con un episodio aislado. Un olor puntual a comida, tabaco o basura rara vez tendrá recorrido legal, “pero si es algo que se repite, que dura en el tiempo y que impide vivir con normalidad -por ejemplo, tener que cerrar ventanas o no poder usar una estancia-, ya entra dentro de lo que la ley considera una molestia relevante”, explica Patricia Briones, abogada.
Los casos más habituales suelen tener que ver con viviendas en las que existe una acumulación continuada de basura, falta de higiene, problemas graves con animales o humedades persistentes. Tanto Briones como Salguero señalan especialmente los casos vinculados al llamado síndrome de Diógenes, los olores procedentes de mascotas mal atendidas o el consumo de marihuana cuando genera un olor constante y especialmente intenso. “Los más comunes suelen ser los causados por dueños de mascotas que no se encargan de ellas como debieran, o con problemas del conocido como síndrome de Diógenes”, señala Salguero..
En cambio, otros olores más habituales en una comunidad son más difíciles de reclamar. Briones advierte de que “los olores de cocina o incluso el tabaco suelen ser más difíciles de reclamar, salvo que sean muy intensos y continuados”. Aun así, eso no significa que nunca puedan dar lugar a una reclamación. José Lafuente Ruiz, administrador de fincas y abogado, explica que una de las quejas más frecuentes en las comunidades no tiene que ver con basura o animales, sino con “olores de alimentos cocinados a través de los shunt a los que conectan las campanas extractoras”.
En esos casos, el problema no siempre está en la conducta del vecino. A veces el olor llega a otras viviendas porque existe una mala conexión a los conductos comunes, una instalación defectuosa o un problema en el edificio. Por eso, antes de señalar a un propietario concreto, la comunidad suele intentar localizar el origen exacto del olor. “Lo primero es la búsqueda de la causa o etiología, dónde emana o cuál es su fuente”, explica Lafuente. Solo cuando se identifica una vivienda concreta puede requerirse al propietario para que adopte medidas.
Los olores de cocina o incluso el tabaco suelen ser difíciles de reclamar, salvo que sean muy intensos y continuados
Otra cuestión importante es que no hace falta demostrar daños materiales para reclamar. No es necesario acreditar que el olor ha estropeado paredes, muebles o ropa. Basta con demostrar que altera de forma grave y continuada la habitabilidad de la vivienda. “Con probar que el mal olor continuo altera gravemente la habitabilidad es suficiente”, explica Salguero. Patricia Briones coincide: “No hace falta que haya daños materiales. Es suficiente con acreditar que la situación es continua y que supera lo que se puede considerar tolerable”.
Eso no significa que no convenga reunir pruebas. Al contrario: cuanto más objetiva sea la reclamación, más posibilidades habrá de que prospere. Los abogados recomiendan guardar fotografías, vídeos, mensajes enviados al vecino, burofaxes, actas de la comunidad y testimonios de otros propietarios afectados. También pueden ser útiles informes médicos o psicológicos si el olor está causando ansiedad, insomnio o problemas de salud. Salguero añade incluso la posibilidad de recurrir a una prueba técnica poco conocida, la olfatometría dinámica, que permite medir de forma objetiva la intensidad y el tipo de olor.
Antes de acudir a los tribunales, la ley y la práctica aconsejan seguir varios pasos. Lo primero es intentar una solución amistosa hablando con el vecino. Si eso no funciona, conviene informar al presidente o al administrador de la finca para que la comunidad pueda intervenir. Según Briones, lo habitual es seguir “una vía progresiva”: primero la conversación, después la intervención de la comunidad y, si el problema continúa, un requerimiento fehaciente, normalmente mediante burofax.
Ese requerimiento tiene especial importancia porque deja constancia de que el vecino conocía el problema y no hizo nada para solucionarlo. Lafuente explica que, si el propietario no colabora, la comunidad suele “requerir a medio de burofax si hay negativa del propietario”. Además, antes de presentar una demanda, hoy es obligatorio intentar una solución extrajudicial a través de alguno de los llamados MASC -Medios Adecuados de Solución de Controversias-, como exige la nueva normativa procesal.
La comunidad puede actuar incluso aunque el olor afecte principalmente a un único vecino. Patricia Briones recuerda que la comunidad está legitimada para intervenir “aunque el problema lo sufra inicialmente un solo vecino”, siempre que se trate de una actividad prohibida por la ley. Para ello, normalmente la junta de propietarios debe autorizar al presidente a iniciar acciones legales, tal y como prevé el propio artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si finalmente el asunto llega a juicio y el juez considera que el olor vulnera la ley, las consecuencias pueden ser importantes. La primera suele ser la obligación de cesar la actividad o de hacer las obras necesarias para evitar el olor. Si, por ejemplo, el problema está en una instalación defectuosa, el propietario puede verse obligado a repararla. Si existen daños o perjuicios, también puede imponerse una indemnización, con apoyo en el artículo 1902 del Código Civil, que obliga a reparar el daño causado por una conducta negligente.
Al propietario causante de los malos olores se le puede requerir una posible privación del uso de la vivienda, y de tratarse de un inquilino, puede acordarse el desahucio y lanzamiento del mismo
En los casos más graves, la propia Ley de Propiedad Horizontal permite medidas mucho más severas. El artículo 7.2 prevé incluso la privación del uso de la vivienda durante un plazo de hasta tres años cuando la actividad molesta sea especialmente grave y persistente. Y si quien causa el problema no es el propietario, sino un inquilino, el juez puede acordar además la resolución del contrato y su desahucio.
Salguero lo resume así: “Al propietario causante de los malos olores se le puede requerir una posible privación del uso de la vivienda, y de tratarse de un inquilino, puede acordarse el desahucio y lanzamiento del mismo”.
Aun así, los expertos coinciden en que la mayoría de estos conflictos no terminan en los tribunales. “La incidencia en juicio suele ser baja. Se procura agotar todas las posibilidades extrajudiciales”, señala Lafuente. Porque, aunque la ley permite actuar, demostrar que un olor supera el límite de lo tolerable no siempre es sencillo. La frontera entre una molestia vecinal y un problema legal existe, pero suele depender de algo muy concreto: que el olor sea tan intenso, tan persistente y tan constante que haga imposible vivir con normalidad.
FUENTE: https://www.lavanguardia.com/vida/vecinos/20260413/11511907/tres-requisitos-mal-olor-pueda-considerar-molesto-comunidad-vecinos-ley-propiedad-horizontal.html
