La junta de propietarios es un instrumento clave para la gestión de cualquier comunidad de propietarios de bienes inmuebles, como puede ser el caso de un edificio, una urbanización o, en general, cualquier supuesto de propiedad horizontal. En ella se adoptan los acuerdos necesarios para una convivencia armoniosa y un mantenimiento adecuado de las zonas comunes, adoptando decisiones que permitan un mejor disfrute para todos.
Para que tengas claro cómo funcionan las juntas de propietarios, en este artículo te contamos todos los detalles: qué se necesita para hacer una junta de propietarios, quién la convoca y cómo, qué personas pueden asistir, qué tipos de junta de propietarios existen… así como qué tipos de acuerdos pueden alcanzarse y con qué mayorías…
- ¿Qué es la junta de propietarios?
- Funciones de la junta de propietarios
- Tipos de junta de propietarios
- Junta ordinaria
- Junta extraordinaria
- Organización y funcionamiento de la junta de propietarios
- Quién convoca la junta de propietarios
- Cómo se convoca la junta de propietarios
- Con cuánta antelación hay que avisar una junta de propietarios
- Validez de los acuerdos de la junta de propietarios ¿Cuántos asistentes son necesarios?
- ¿Quién puede asistir a una junta de propietarios?
- Quién puede intervenir y votar en una junta de propietarios
- Quién puede introducir puntos en el orden del día de la junta de propietarios
- ¿Cómo se aprueban las decisiones de la junta de propietarios?
- Registro de las juntas y decisiones
- A quién le corresponde ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios
¿Qué es la junta de propietarios?
La junta de propietarios es, tal y como asegura la Ley de Propiedad Horizontal, el órgano de gobierno de las comunidades de propietarios. En sus reuniones se dan cita los dueños de cada uno de los inmuebles que forman parte de estas comunidades.
Se trata de un órgano íntimamente relacionado con el régimen de división horizontal. Por eso un ejemplo de junta de propietarios sería un edificio o urbanización sujetos a este régimen: en estos casos siempre existen zonas comunes que deben gestionarse entre todos los dueños de las fincas privativas, así como normas de convivencia que deben adoptarse. La forma de hacerlo es a través de la creación de una comunidad de propietarios con sus correspondientes órganos de gobierno y toma de decisiones.
Funciones de la junta de propietarios
El listado de funciones de la junta de propietarios lo encontramos en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Son las siguientes:
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de presidente (y, en su caso, vicepresidentes), secretario y administrador, así como resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de estas personas
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común
Tipos de junta de propietarios
En cuanto a los tipos de junta de propietarios existen dos:
Junta ordinaria
La LPH nos dice que la junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, si bien es posible incluir más asuntos en el orden del día.
Si te preguntas cuántos propietarios son necesarios para convocar una junta, ello dependerá del número de propietarios existentes y de sus cuotas de participación. En caso de junta ordinaria, no es necesario que los propietarios la convoquen, ya que tiene carácter obligatorio.
Junta extraordinaria
La junta también se reunirá «en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación», para tratar cualquier asunto de interés para la comunidad.
Organización y funcionamiento de la junta de propietarios
Si te preguntas cómo funciona una junta de propietarios atiende al siguiente esquema:
Quién convoca la junta de propietarios
La junta de propietarios debe convocarla el presidente de la comunidad o, en su defecto, los promotores de la reunión.
En la convocatoria deberán indicarse en todo caso los asuntos que van a tratarse, así como el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
Cómo se convoca la junta de propietarios
Es posible comunicar la convocatoria de la junta por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.
Por tanto, podemos decir que es legal convocar una junta de propietarios por WhatsApp en caso de que exista un grupo creado a tal efecto, siempre con el consentimiento de todos los propietarios y cuando sea posible confirmar la recepción del mensaje por parte de todos los propietarios.
En cualquier caso, lo más habitual sigue siendo comunicar estas convocatorias vía correo electrónico, circulares y/o carteles en la zonas comunes de la comunidad. De hecho, cuando la citación sea imposible se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado para ello.
Una junta mal convocada implicará la nulidad de la convocatoria de la junta de propietarios, por lo que es importante comprobar que todos los requisitos legales en cuanto a plazo, información de la convocatoria, forma de notificación, etc. se cumplan estrictamente. De lo contrario, podría impugnarse lo acordado.
Con cuánta antelación hay que avisar una junta de propietarios
La citación para la junta ordinaria anual se hará, como mínimo, con seis días de antelación, mientras que en el caso de las juntas extraordinarias la antelación mínima será aquella «la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.»
Por otro lado, la junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente cuando concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Validez de los acuerdos de la junta de propietarios ¿Cuántos asistentes son necesarios?
En principio es necesaria la asistencia de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
En caso de junta de propietarios sin asistentes o si a la reunión de la junta no concurriese un número suficiente de propietarios teniendo en cuenta el límite anterior, se procederá a una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum.
La junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación y se podrá celebrar el mismo día si ha transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será convocada nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada. Las citaciones, en este caso, deberán enviarse con una antelación mínima de tres días.
Especialmente a raíz de la pandemia por coronarivus cada vez se dan más casos de juntas de propietarios online, si bien actualmente la LPH no recoge expresamente esta posibilidad.
¿Quién puede asistir a una junta de propietarios?
La asistencia a la junta de propietarios corresponde personalmente a cada propietario dentro de la comunidad, aunque es posible asistir mediante representación legal o voluntaria.
En este segundo caso, basta con acreditar esta representación a través de un escrito firmado por el propietario en forma de autorización para asistir a junta de propietarios. En ella debe identificarse a representante y representado, así como la finca o fincas de que se trate. También debe recogerse una mención expresa a la autorización para asistir y votar, así como la firma de ambos.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios, la normativa nos dice que el conjunto de propietarios deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.
Además, en caso de usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (es decir, el dueño del inmueble), quien, salvo que se indique lo contrario, se entenderá representado por el usufructuario.
Quién puede intervenir y votar en una junta de propietarios
Es importante saber que los propietarios que mantengan deudas con la comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente (o consignado judicial o notarialmente), podrán participar en las deliberaciones de la junta, pero no tendrán derecho de voto. Esto significa que su cuota de participación tampoco será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en cada caso.
Por tanto, en cuanto a quién puede hablar en una junta de propietarios, cualquier propietario o representante podrá intervenir en ella, si bien no podrán votar aquellos propietarios que no se encuentren al corriente en sus pagos.
Otra duda frecuente es si puede un inquilino asistir a una junta de propietarios y la respuesta es que esto solo podrá ser así cuando el inquilino sea la persona a la que el propietario ceda su representación. En cualquier caso, actuará en nombre del propietario y decidirá según la voluntad de éste.
En cuanto a si puede asistir un abogado a una junta de propietarios, también puede hacerlo en representación de un propietario.
Quién puede introducir puntos en el orden del día de la junta de propietarios
Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, dirigiendo un escrito al presidente de la comunidad en el que explique con claridad los asuntos concretos que desea que se traten.
Tras esta solicitud, el presidente los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre.
¿Cómo se aprueban las decisiones de la junta de propietarios?
En cuanto a las reglas para adoptar acuerdos en la junta de propietarios garantizando la validez de lo acordado, debemos tener en cuenta los siguientes puntos, recogidos en el artículo 17 de la LPH:
- La instalación de las infraestructuras comunes para acceso a servicios de telecomunicaciones (o la adaptación de los existentes), la instalación de sistemas (comunes o privativos), de aprovechamiento de energías renovables y las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá acordarse por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación
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- La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y el establecimiento de los servicios de ascensor, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación
- La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, con algunas matizaciones
- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los mismo se aplica al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
- El voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, permitirá adoptar válidamente acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, sin que quienes estén en contra deban asumir su coste, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja
- El resto de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación
Registro de las juntas y decisiones
Una vez adoptados los acuerdos por parte de la junta de propietarios, éstos quedarán recogidos en el acta de la reunión que, a su vez, se integra en el libro de actas. El acta de cada reunión de la junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
- La fecha y el lugar de celebración
- El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido
- Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria
- Relación de todos los asistentes y sus cargos, así como de los propietarios representados, con indicación de sus cuotas de participación
- Orden del día de la reunión
- Acuerdos adoptados
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes. Desde su cierre, los acuerdos serán ejecutados.
A quién le corresponde ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios
El presidente de la comunidad es la persona encargada de hacer cumplir las normas de la comunidad de propietarios, incluyendo los acuerdos alcanzados, bien a iniciativa propia, bien a iniciativa de cualquiera de los propietarios u ocupantes.
También podrá requerir a quienes realicen actividades prohibidas su inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Es también el presidente el encargado de demandar al infractor, siempre con la autorización de la junta de propietarios convocada con este fin.
En general, el presidente «ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.»
